一、1. 注冊成立公司

成立公司，稅務注冊，開設賬戶；資本金注入公司，繳納印花稅。稅收返還的優惠政策。

2. 可行性研究論證

對擬開發項目進行可行性論證，需做大量的前期調研及測算工作。

財務方面主要是投資收益的分析，包括

（1） 項目成本預測、總投資預測；

（2）項目稅務成本預測；

（3）項目銷售收入預測；

（4）項目經濟效益預測；

（5） 項目敏感性分析；

（6）項目盈虧平衡點分析;

（7）除投資收益的分析外，還需對資金進行預測

3. 取得土地

確定取得土地的方式（招拍掛、合作開發或者其他），是否有拆遷的過程，拆遷是政策性拆遷還是商業性拆遷，以及其中的會計核算和財稅處理。需關注土地合同的簽訂。

4. 工程施工

此階段的工作主要包括成本核算、資金支付及平衡、融資方式及資金成本等。待工程開發到一定程度后，商品房取得《預售（銷售）許可證》，可進行預售，從而產生增值稅、土地增值稅、企業所得稅預繳的問題。

5. 工程竣工

此階段的主要工作是工程整體的成本核算及施工單位的結算工作。自持房產的轉固等工作。

6. 交房

已售房屋收入、成本的結轉，增值稅納稅義務確認，企業所得稅納稅調整。銷售到一定階段后，涉及到土地增值稅的清算問題。

7. 股東分配利潤

股東分配利潤方式（現金分配還是實物分配）以及涉及稅金等。

8. 公司注銷

稅務清算，公司注銷。

二、房地產開發各階段涉及的主要稅金

1. 增值稅及附加（城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、防洪維護費）

2. 土地增值稅

3. 企業所得稅

4. 契稅

5. 耕地占用稅

6. 房產稅

7. 土地使用稅

8. 印花稅

三、房地產開發各階段需關注的重要財稅節點

1. 財務核算重要節點

商品房銷售合同的簽訂、商品房交房

2. 稅收籌劃重要節點

設立項目公司

簽訂土地出讓合同

發改委立項及工程規劃許可證

預售許可證

竣工驗收備案

商品房交房